不動産登記・担保権登記|京都市・宇治市の司法書士(遺言・相続手続き)| 元木司法書士事務所

不動産登記・担保権登記

不動産登記制度は、重要な財産である不動産の権利関係等を登記簿に正確に公示して不動産取引の安全を図ることを目的としています。 この登記簿に必要事項を記載するとこを登記手続といいます。

登記簿を備え登記事務を行う役所のことを登記所(法務局)と言います。

土地と建物についてそれぞれ異なる登記簿が存在し(マンションの場合は異なります)、登記する事項も異なります。



不動産登記


※登記簿(とうきぼ)とは、不動産に関する権利関係(所有者が誰で担保権が何がついているのか)及び物理的現況(所在地、大きさ等)を記載するために設けられた、登記所が保管する帳簿をいいます。


※登記手続とは登記所に対して一定の事項を一定の手続に従って登記簿に記入してもらう手続のことをいいます。不動産の売買、贈与、相続等の登記手続を行う場合、いずれも登記所に対して一定の必要書類(添付書類)を付けて申請書を提出し手続を行いますが売 買、贈与、相続等いずれも必要書類や、かかる費用が異なります。


※登記所(法務局)とは各種の登記事務を取り扱う国の機関です。法務局、地方法務局またはその支局、出張所等全国各地にたくさんあ ります。各登記所はその管轄が決められています。原則としてその管轄区域内の手続についてだけ権限を持っています。


例えば、父親が軽井沢に別荘を持っていてその父親が亡くなった。その子供が別荘の名義を変更する場合、軽井沢の別荘がある地域を 担当している法務局に対して相続登記の手続をしないといけません。


また、一般のお客様によくある誤解として次のようなケースがございます。

@自分夫が死亡した。夫の死亡届を市役所に提出した。翌年、固定資産税の通知が届いたので不動産の名義も変わっているはず。

A自分の家を建て替えして不動産屋さんには全額自己資金で支払いをした。 翌年、固定資産税が自分の名義で届いたので登記手続はできている。


上記二つのケースは両方とも誤解です。

まず、@のケースですが死亡届を市役所に提出しますと戸籍には死亡した事項が記載されます。但し、その戸籍を使って登記所に相続登記手続をしないかぎり登記所に記載されている名義が勝手に相続人にかわるということはありません。Aのケースでも通常、住宅を建て替え(新築)する場合、建築確認申請という申請を役所に対して提出します。

後日、建築業者から建築確認通知書という書類をもらいます。

この書類を受け取ったからといって勝手に不動産の名義が登記されるものではありません。建築業者から受け取った建築確認通知書を 使ってまず、建物表題登記という登記手続を行わなければなりません。また、解体した古家の登記簿も市役所の固定資産税の担当者に 取り壊した旨の通知をしたからといって勝手に登記所から古家の登記簿がなくなることはありません。


古家の滅失登記という手続を行う必要があります。

それ以外にも住宅ローンの返済が終わってしばらくしてから銀行から書類が送られてきた。封を開けずに放っておいた書類がある。

マイホームにはまだ、抵当権が設定されている状態かもしれません。

心当たりがある方は司法書士に相談してみてはいかがでしょうか。


※建物表題登記、建物滅失登記の登記手続を司法書士が代理ですることはできません。



担保権登記


担保(たんぽ)とは広い意味では他人にものごとを何か依頼する場合(お金を借りる等)その他人に不利益が生じた場合(お金を返せなくなった等)には備えて不利益の穴埋め(お金の代わりに貴金属を渡す等)を事前にしておくこと、またはその穴埋めになるもののことをいいます。


一般的によくある例としてはマイホームを購入する場合、自己資金で全額支払いができないので銀行から住宅ローンを借りて売主に売 買代金を支払うケース。


通常、銀行は購入するマイホーム(不動産)に抵当権(ていとうけん)とよばれる担保権を設定します。(登記手続も行います)もし、住宅ローンの返済ができなくなった場合には銀行は裁判所に競売(けいばい、きょうばい)手続を申し立てます。不動産を裁判所で強制的に売ってもらってその売れたお金を優先的に回収できる権利が抵当権というものにはあります。

それ以外にも最近では少なくなりましたが以前、銀行は抵当権設定登記と併用して火災保険に質権を設定していた銀行もよくありまし た。これは、万一火事で住宅が燃えてしまったときに火災保険金から回収することもできる、というものです。銀行は火災保険の証券を質権として預かっておくという。

担保権の登記には抵当権、根抵当権という登記が代表的なものとしてございます。

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